摘要
本文结合上海市某基层法院审理的一起离婚后房产分割纠纷案件，聚焦“婚前一方首付购房、婚后共同还贷”情形下的房产分割规则，系统分析《民法典》第1062条、第1087条及最高人民法院《关于适用〈民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第78条的适用逻辑，探讨补偿计算方式中的“共同还贷对应增值”认定标准，并提出实务操作建议，以期为同类案件提供参考。
一、基本案情
- 案件背景
张某（男）与李某（女）于2015年登记结婚，2021年经法院调解离婚，离婚时未处理涉案房产。该房产系张某2014年婚前购买，总价300万元，首付90万元（30%），商业贷款210万元（贷款期限20年，利率4.9%）。婚姻存续期间，双方共同偿还贷款本息合计120万元（截至离婚时剩余贷款本金180万元）。2023年李某起诉要求分割房产，经评估房屋现值为600万元。 - 争议焦点
- 涉案房产是否属于夫妻共同财产？
- 李某可主张的补偿款如何计算？是否包含共同还贷对应的增值部分？
二、法律分析
（一）房产权属性质认定
根据《民法典》第1063条，婚前一方支付首付款并登记于其名下的房产，原则上属婚前个人财产。但婚后共同还贷及对应增值部分属于夫妻共同财产（最高人民法院《民法典婚姻家庭编解释（一）》第78条）。
本案认定：涉案房屋属张某婚前个人财产，但共同还贷120万元及对应增值部分应分割。
（二）补偿计算规则与司法实践
- 计算公式（参考上海法院审判实践）47：复制补偿款 = [共同还贷本息总额 ÷（购房总成本 + 已还利息）] × 离婚时房屋现值 × 50%
- 购房总成本：购房款300万元 + 已还利息（需根据还贷明细计算）；
- 共同还贷本息总额：120万元；
- 离婚时房屋现值：600万元。
- 本案计算示例（假设已还利息40万元）：复制补偿款 = [120万 ÷ (300万 + 40万)] × 600万 × 50% ≈ 105.88万元
- 关键争议点：
- 增值部分是否按比例分配：法院采用“比例计算法”，将整体增值按资金投入比例分配，避免非购房方过度获益。
- 利息是否计入成本：利息属于购房必要支出，但需区分婚前个人还贷与婚后共同还贷的利息，仅后者纳入计算。
三、裁判要旨
上海市XX区人民法院判决：
- 涉案房产归张某所有，剩余贷款由其自行偿还；
- 张某向李某支付补偿款105.88万元；
- 驳回李某其他诉讼请求。
裁判理由：
- 房屋权属不因婚后共同还贷改变，但需补偿共同还贷及增值利益；
- 补偿计算需平衡个人财产保护与共同贡献公平性，避免“一刀切”式均分。
四、实务建议
- 证据固定与举证责任
- 购房方：保留首付款凭证、贷款合同、婚前还贷记录，避免被认定为共同财产。
- 非购房方：提供共同还贷的银行流水、家庭开支证明，强化对房产贡献的主张。
- 协议设计与风险防范
- 婚前协议：明确约定房产归属及增值分配规则，避免争议。
- 离婚协议：若约定房产归属一方，需明确剩余贷款承担及补偿款计算方式（如“房产归甲方，乙方获补偿款XX万元”）。
- 诉讼策略
- 申请财产保全：防止对方转移资产（如案例中王某私自售房行为）。
- 专业评估：委托机构评估房屋现值及共同还贷比例，增强主张说服力。
五、延伸思考
- 限购政策影响：若房产分割涉及购房资格（如上海限购），需评估“要房”或“要钱”的可行性，防范未来购房障碍。
- 赠与撤销风险：离婚协议中将房产赠与子女的约定，一旦达成且婚姻关系解除，不可单方撤销（如福州法院案例）。
结语
离婚房产分割案件需在《民法典》框架下平衡个人财产权与夫妻共同贡献。对于“婚前首付+婚后还贷”型房产，非购房方可主张共同还贷及对应增值补偿，但须精准举证并遵循地方司法实践。建议当事人提前规划财产安排，必要时借助律师专业支持，以最大限度维护自身权益。
注：本文案例为虚构，裁判观点综合多案例提炼，具体案件需结合证据及地方司法实践。
