一套千万别墅的海外继承路径困难重重

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周群(化名)的父亲数十年前移民美国,在美国生下周群兄妹三人,两代人均是美国籍。但周父和周群的生活圈子大多在中国,包括工作、投资等。
如今,周父年事已高,希望把中国的几处房产过户到周群名下,但对于外国人在中国的房产有哪些方式可以继承,需要履行哪些手续,他并不清楚。
周群父子的情况颇具代表性。移民后,在国内房产继承选择和程序上,要比中国籍人士复杂了不少。
遗嘱或法定继承免税
在北京,一套普通的住宅价值上百万,更高档一些的别墅不乏千万。周父想将一套别墅过户到周群名下,转让房屋有生前赠与、遗嘱继承、法定继承(在没有遗嘱的情况下,根据法定关系进行的继承)、遗赠(通过遗嘱将财产赠予法定继承人以外的人)、房屋买卖等多种方式,如何选择让他犯了难。
“几种方式的区别之一在于缴纳税金的不同,法律关系也不同。”律师说。
按中国法律,房屋转让涉及四种税:个人所得税、契税、印花税和营业税。
“生前赠予四种税都要缴纳。但如果赠与给配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,被赠与者可以免征个人所得税和营业税。”个人所得税税率为20%,契税税率为3%-5%,印花税和营业税的税率分别为3%和5%左右。
而通过遗嘱或没有遗嘱情况下的法定继承,没有契税、印花税和营业税,继承人免征个人所得税。
一套千万别墅的海外继承路径
如果非法定继承人通过遗赠的方式继承房产,需要缴纳契税和印花税,免征营业税和受遗赠人的个人所得税。
如果通过房屋买卖的方式,则需要缴纳全部税种。
就周群父子情况看,属于直系亲属,如果采用遗嘱或法定继承方式,可免除中国境内的所有相关缴税;通过生前赠与,则需缴纳印花税和契税;如果通过房屋买卖方式,四种税都要缴。
复杂的亲子关系认定
选择似乎很容易,但陷阱也不少。
首先是这一规定是否适用于外国人。“我们咨询了房屋买卖部门,回复是这一规定不受国籍限制。”周群说。即只要是在中国境内的房屋,购买者无论是什么国籍,如果是上述配偶、子女、兄弟姐妹等直系亲属的关系,均可以享受免税。
但接下来,周群父子如何证明自己的关系却成了难事。“国外没有户籍制度。”一名已移民至加拿大的中国人说,他继承国内父母的房产时,是通过公证方式办理的。
“有三种方案。”律师说。第一种是双方都回美国,用相关资料进行公证和翻译;第二种是在国内进行亲子关系确认诉讼;第三种是在国内进行亲子鉴定后公证。“从费用和操作性方面,律师建议进行亲子鉴定。在医院鉴定获证明后,再去公证处公证。”。
证明亲属关系的存在,是国籍变化人士继承财产的重点。记者了解到的多起案例中,纠纷均由此而起。在国内,户口本可证明亲属关系,但转换国籍后,户口被注销,有时无据可查。一则案例中,父母已去世,多位子女留在国内,但一位女儿嫁到国外,国籍改变,房产分割官司已打了两年。
如果双方是配偶,则无法通过亲子鉴定证明关系。律师建议,可在双方在世时及时进行亲属关系公证。
生前赠予防纠纷
除了考虑税率以外,周群和父亲还需要考虑继承方式是否会引起纠纷。
周群还有两个妹妹,但父亲只打算把房产过户给周群。“这种情况,我们不建议通过遗嘱的方式继承,而建议用生前赠予。”律师说。
律师解释,如果通过遗嘱继承,除遗嘱外,还有遗嘱公证和法定继承人公证两个步骤。“法定继承人公证,就是在被继承人周父去世后,周群兄妹三人等所有法定继承人都要到公证处,表明自己对遗嘱是否有异议。如果有异议,则遗嘱不能执行。”
换言之,如果父母对财产的分配不是非常公平,则更加推荐生前赠予,或提前和所有的法定继承人交待遗嘱的内容,取得共识,以免身后发生财产争抢。

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